庭と解体広告
実家じまいナビ編集部
実家を更地にする費用と、更地にしてから売る損得
実家を更地にするか決めきれないのは、解体費だけ調べても総額が見えないからだ。
木造30坪の解体は各社集計で90〜150万円が目安。ここに付帯工事と整地、滅失登記が乗り、翌年からは住宅用地特例が外れて土地の固定資産税が上がる。売り先が決まる前に壊すと、費用と税を同時に抱える。判断の分岐は本文の表にまとめた。
この記事の目次
更地にするまでに出ていくお金の全体像
「実家 更地 費用」で出てくる金額のほとんどは解体工事費を指す。実際は付帯工事、整地、登記、届出、そして翌年からの固定資産税の増分まで足して、更地にするコストになる。
| 項目 | 目安 | 何で決まるか |
|---|---|---|
| 解体工事費 | 構造と坪数で90〜400万円台 | 木造/鉄骨/RC、延床面積 |
| 付帯工事費 | 数万円〜100万円超 | 塀、樹木、浄化槽、アスベストの有無 |
| 整地・仕上げ | 粗整地で1㎡あたり数百円〜 | 仕上げの程度、舗装するか |
| 建物滅失登記 | 自分で申請すれば実費、依頼で数万円 | 土地家屋調査士に頼むかどうか |
| 建設リサイクル法の届出 | 手数料はかからない | 延床80㎡以上かどうか |
| 解体後の固定資産税の増分 | 土地分が数倍になりうる | 住宅用地特例が外れるため |
下の2行は工事が終わってから発生するため、解体業者の見積書には出てこない。
構造と坪数で見る解体費用の目安
解体費に公的な基準単価はない。不動産売却系の媒体の集計では、幅はおおむね次の範囲に収まる（SUUMO住まいの売却ガイド／LIFULL HOME'S、2026年7月31日確認）。
| 構造 | 坪単価の目安 | 30坪 | 50坪 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 3〜5万円 | 90〜150万円 | 150〜250万円 |
| 鉄骨造 | 5〜7万円 | 150〜210万円 | 250〜350万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6〜8万円 | 180〜240万円 | 300〜400万円 |
別媒体でも木造30坪は120〜150万円、RC30坪は180〜240万円とされ、幅は重なる。この範囲を大きく外れる見積りは、坪単価ではなく別の条件が効いている。
坪単価から外れる主な条件
- 前面道路が狭く、重機やダンプが入らない。手壊しの割合が増える
- 隣家との距離が近く、養生や防音対策を厚くする
- 建物が2棟以上ある、増築部分の構造が母屋と違う。アスベストを含む建材が使われている
- 敷地が傾斜している、擁壁がある
見積りで後から乗ってくる付帯費用
建物本体以外の撤去は別項目になる。庭木や塀、古い浄化槽が残っていることが多く、ここで数十万円動く。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| ブロック塀の撤去 | 1㎡あたり2,000〜10,000円 |
| 庭木の伐採・抜根 | 1本あたり8,000〜50,000円 |
| 浄化槽の撤去 | 5〜10万円 |
| アスベスト含有建材の除去 | 1㎡あたり2〜8.5万円 |
| コンクリート・土間の処分 | 1㎡あたり5,000円〜 |
| 粗整地 | 1㎡あたり300〜600円 |
アスベストは幅が広く、量が多ければ本体工事費を超える。2006年以前の建物は事前調査が入り、結果が出るまで総額は確定しない。
もうひとつ差が出るのが残置物だ。家具や布団を片づけずに解体業者へ丸ごと任せると産業廃棄物として処理され、単価が上がる。処分を分けるだけで数十万円変わる。
解体費の内訳をさらに細かく見るなら、空き家の解体費用の相場｜坪単価と追加費用の内訳にまとめてある。
工事の前後にある手続きと期限
工事の前後に、期限つきの手続きが挟まる。
着工の7日前までに届出（建設リサイクル法）
床面積80㎡以上の解体工事は分別解体等の対象で、着手の7日前までに発注者から都道府県知事へ計画を届け出る義務がある（環境省「建設リサイクル法の概要」／2026年7月31日確認）。代理で出すのは業者でも、義務者は発注者だ。
取壊しから1か月以内に建物滅失登記
表題部所有者または登記名義人は、滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならない（不動産登記法57条／静岡地方法務局の案内、2026年7月31日確認）。申請には解体業者が発行する取壊証明書が要る。自分で法務局に出せば登録免許税はかからず、土地家屋調査士に依頼すると数万円かかる。出さないと、なくなった建物に課税が残り、売却手続きも進まない。
名義が親のままなら先に相続登記
相続登記の申請義務化は令和6年4月1日に施行されている（法務省／2026年7月31日確認）。名義が被相続人のままだと解体後の土地を売る段階で止まる。持分や分割の判断は司法書士の範囲になる。
更地にすると固定資産税はどう変わるか
更地にする判断でいちばん重い変化がここにある。住宅が建つ土地には課税標準の特例があり、壊すと外れる。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分） | 価格×1/6 | 価格×1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 価格×1/3 | 価格×2/3 |
税率は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％（東京都主税局／2026年7月31日確認）。よく言われる「6倍」は、この1/6が外れることを指す。
ただし実額が6倍になるとは限らない。非住宅用地には課税標準を評価額の70％で計算する調整があり、実際の増え方は3〜4倍程度に収まるケースが多いとされる。家屋分の税が大きかった土地では、家屋分が消える効果で差が縮む。自治体の課税明細書で土地分と家屋分を分けて見るのが確実だ。
1月1日をまたぐかどうかで1年ずれる
固定資産税は毎年1月1日時点の現況で決まる。12月に工事を終えると翌年度から特例が外れ、1月に入ってから壊せばその年度は特例が乗ったままだ。売却の見通しが立たないまま年内に壊すと、上がった税額を売れるまで払い続ける。
壊さなくても特例が外れる場合がある
令和5年12月13日施行の改正空家法で管理不全空家等・特定空家等の枠組みが整理された。勧告を受ければ、建物が建っていても住宅用地特例は解除される（国土交通省／2026年7月31日確認）。税の側の詳しい条件は空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番で整理している。
更地にして売るか、建物付きで売るか
売却が目的なら、比べる相手は「古家付き土地のまま売る」だ。有利不利は物件の条件で反転する。
| 更地にしたほうが向く | 建物付きのままが向く |
|---|---|
| 建物が再生不能で、内見の印象を下げている | 再建築不可（接道義務を満たさない、市街化調整区域など） |
| 実需層が買い手で、土地の相場が解体費を十分上回る | 解体費が土地の想定価格に近い、または上回る |
| 境界が確定していて、引渡しまでの期間が読める | 古民家として使える、賃貸や再生の余地がある |
| 近隣から管理状態の指摘が出ている | 売れるまでの期間が読めず、税負担を伸ばしたくない |
中間解として「更地渡し」がある
売買契約を結び、引渡しまでに解体して更地にする条件を付ける方法がある。買主が決まってから壊すので、高い固定資産税を売れ残り期間ぶん負担せずに済む。解体費は売主負担が多く、地中埋設物が出た場合の費用分担を契約書に書いておかないと揉める。
建物付きでいくらの評価が付くかを先に知ると、解体費を差し引いた比較ができる。手順は実家を売る手順と相場の調べ方｜更地と現状の比較にまとめた。
解体費と税金で戻ってくる部分
解体費は出ていくだけとは限らない。売却とセットなら税の計算で拾える。
取壊し費用は譲渡費用になる
土地を売るために建物を取り壊したときの取壊し費用と建物の損失額は、譲渡費用として認められている（国税庁タックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」／2026年7月31日確認）。譲渡所得が出るなら解体費が課税対象を減らす。維持管理の修繕費や固定資産税は譲渡費用にならない。
空き家の3,000万円特別控除
相続した被相続人の居住用家屋とその敷地を売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる（国税庁タックスアンサーNo.3306／2026年7月31日確認）。確認しておく点は次のとおり。
- 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡であること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続時から譲渡時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと
- 取り壊して敷地を売る場合、取壊し後から譲渡まで建物や構築物の敷地に使っていないこと
- 令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上のとき控除額は2,000万円
実務でいちばん効くのは「相続から3年」の期限だ。見積り取得から工事完了まで数か月かかるため、逆算しないと間に合わない。適用の判定と税額計算は税理士の範囲になる。
自治体の解体補助金は先に確認する
老朽空き家の除却に補助を出す自治体は多い。金額も要件も自治体ごとに違う（2026年7月31日確認）。
- 松山市：老朽危険空家除却事業。令和8年度から上限100万円、島しょ部は160万円
- 名古屋市：老朽危険空家等除却費補助金。市の評価が75点以上で工事費の3分の1（最大40万円）、125点以上で3分の2（最大80万円）
- 神戸市：老朽空家等解体補助制度。1986年12月31日以前に建てられ、腐朽・破損のある空き家が対象
制度の使い方は共通している
- 事前調査を申請し、市が現地を見て老朽度を判定する
- 判定を受けてから交付申請を出す
- 交付決定の通知が届いてから着工する
- 年度内に工事完了と支払いまで終える
落ちるのは3番で、交付決定前に着手した工事は対象外と明記する自治体がある（名古屋市）。予算枠も要注意で、長野市は令和8年度分が上限に達し申請を終了している。補助で解体費の一部が戻っても、翌年からの税負担は別に残る。
更地にしても売れなかったときに残るもの
更地にすれば売れる、とは限らない。編集部が保有するのは相続した沖縄の傾斜地で、建物がないまま固定資産税だけが毎年出ていく。売却、寄付、国庫帰属と出口を当たったが成立せず、いまも保有したままだ。
更地のまま持ち続けると、草刈りや不法投棄の対応、住宅用地特例が外れたあとの固定資産税・都市計画税、境界標が工事でずれた場合の測量費がかかる。
相続土地国庫帰属制度は更地が前提
相続土地国庫帰属制度は令和5年4月27日に始まっている（法務省／2026年7月31日確認）。建物がある土地は申請できないため、この出口を残すなら解体が入口条件になる。ただし担保権や使用収益権が設定された土地、境界が明らかでない土地、土壌汚染のある土地は却下事由、過度な勾配の崖や隣接地との争訟なども不承認事由とされ、通る土地は限られる。審査手数料は1筆14,000円、承認されれば管理10年分の標準的な費用を考慮した負担金を納める。
売れない立地なら、駐車場や資材置き場として貸し、維持費を相殺する道もある。解体は取り消せないので、着工前に名義、建物付きの評価、複数社の見積り、補助金の交付決定、1月1日をまたぐか、控除の期限を順に確かめる。制度・税率・補助金は2026年7月31日時点の一次ソースによる。