売却と税金2026.08.30広告実家じまいナビ編集部

空き家の処分方法4つ｜売る、貸す、解体、譲る

空き家の処分方法4つを、費用と時間の桁で並べる

解体費と買取価格の水準は民間の不動産情報サイトによる（ワケガイ「空き家を処分する4つの方法」ほか、2026年7月31日確認）。支出が先に確定するのは解体だけなので、収入になりうるものから当たる。いきなり解体の見積もりに入ると、建物付きなら買えた層を自分で消す。

1. 売る｜仲介・買取・古家付き土地の3通り

仲介で売る

弱点は時間だ。需要の薄い地域では買主が現れないまま数年が過ぎ、その間も固定資産税と管理の手間が出ていく。

買取で売る

不動産会社が自ら買主になる。仲介で断られた条件でも引き取られることがある。価格の目安は市場価格の5〜8割程度（ホームセレクト、ネクシルパートナーズ法律事務所、2026年7月31日確認）。

古家付き土地として売る

建物を壊さず土地の値段で売り出す。解体費を先払いせず間口を広げられる代わりに、更地の相場から解体費分が引かれることが多い。

相談者

仲介で3か月出したけれど、内見が1件も来ない

実家じまいナビ編集部

価格が高すぎたのか、そもそも需要がないのかで次の一手は変わる。値下げか買取かは、問い合わせ件数を業者に確認してから決める

2. 貸す｜家賃が入る代わりに、修繕費が先に出る

所有権を残したまま維持費を家賃で相殺する考え方で、相続人の間で意見が割れにくい。ただし手放したい人には解決にならない。ハードルは3つ。長く空いた家は水回り・雨漏り・シロアリの修繕が先に要る。持ち家率の高い地域では賃貸需要が薄い。遠方なら管理委託料が家賃から引かれる。修繕費を家賃の何か月分で回収できるかを先に割り算し、10年以上なら賃貸は出口でなく先送りだ。

自治体の空き家バンクを使う場合

多くの自治体が空き家バンクを運営し、売却と賃貸の両方で登録できる。掲載しただけでは動かないので通常の不動産流通と並行させる。改正空家法では市区町村が空家等管理活用支援法人を指定できる制度も新設された（国土交通省、2026年7月31日確認）。

3. 解体して更地にする｜費用と、翌年の固定資産税

倒壊や飛散の恐れがあるなら解体だが、4つの中で唯一、支出が先に確定する。

費用の目安

木造住宅で1坪あたり3〜5万円、30坪なら90〜150万円が目安（ワケガイ、2026年7月31日確認）。宇都宮市の補助金は延べ床面積1平方メートルあたり11,000円を上限単価に置き、100平方メートルで110万円と民間の目安から離れていない。金額は重機が入る道幅、アスベストの調査と除去の要否、家財の残置量で動く。残置物の処分費は別建てで補助対象外のことが多い。

更地にすると土地の固定資産税は上がる

住宅が建つ土地には住宅用地特例があり、200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1、超える部分は3分の1になる（国土交通省「空家法とは」、2026年7月31日確認）。建物を壊すとこの特例が外れる。

更地後の税額と売却見込みはセットで比べる（実家を更地にする費用と、更地にしてから売る損得）。市街化調整区域や再建築不可の土地では壊した後に建て直せず買い手が減る。

4. 譲る・手放す｜個人への譲渡、自治体への寄付、国庫帰属

個人・法人へ無償で譲る

隣地の所有者は敷地の形を整えたい、接道条件を改善したいという動機を持つことがあり、市場で反応のない土地でも話が通る場合がある。ただし、もらう側には贈与税、渡す側にも譲渡所得の課税関係が生じうる。

自治体への寄付

公共で使う予定がなければ受け付けない自治体が多い。寄付を前提に予定を組まない。

相続土地国庫帰属制度

相続または相続人への遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらう制度。令和5年4月27日施行で、施行前に相続した土地も対象（法務省、2026年7月31日確認）。

• 審査手数料は土地1筆14,000円、承認後の負担金は1筆ごとに原則20万円（政府広報オンライン、2026年7月31日確認）。市街地の宅地、農用地区域内の農地、森林は面積に応じた算定
• 建物がある土地は却下。空き家のままでは申請できず、先に解体が要る
• 境界が不明、担保権が設定、土壌汚染のある土地も却下事由
• 一定の勾配と高さの崖、地上の障害物、地下の埋設物は不承認事由

令和8年6月30日現在で申請5,698件、帰属2,885件、却下83件、不承認93件、取下げ1,063件（法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」、2026年7月31日確認）。取下げのうち546件は自治体の活用決定や隣接地所有者の引き受け申出。承認率は低くないが、申請前の要件で止まる。

実家じまいナビ編集部の実体験

編集部が出口を当たってみた結果

編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で、建物はない。売却の相談、寄付、国庫帰属と一通り当たったがどれも成立せず、固定資産税が年約7万円だけ出ていく。先に知りたかったのは、売れなかったときに次へ何を試すのかという順番だった。

田舎で買い手がつかないときに動かす順番

1. 相続登記を終わらせる。名義が故人のままでは売却も譲渡も進まない
2. 複数社に査定を出す。仲介と買取の両方の数字で、値段が付く物件かが分かる
3. 3か月出して問い合わせ件数を見る。0件なら価格でなく需要の問題
4. 隣地所有者と地元業者に当たる。市場に出ない形で決まることがある
5. 古家付き土地へ切り替える。解体費を買い手に委ねる
6. 買取・引き取り業者を検討する。金額は下がるが決着は早い
7. 解体と国庫帰属を計算する。解体費＋審査手数料14,000円＋負担金20万円が固定資産税の何年分かで比べる

7が最後に効く。解体100万円と負担金20万円で合計120万円、固定資産税が年5万円なら24年分だ。値下げと買取の分岐は空き家が売れないときの選択肢｜買取と値下げの判断で整理している。窓口は、価格が不動産会社、登記が司法書士、税額と特例が税理士、補助金と空き家バンクが市区町村の空き家担当課、相続人の争いが弁護士だ。

処分の前に終わらせる相続登記

どの方法でも、名義が被相続人のままでは手続きが進まない。相続登記は令和6年4月1日から申請が義務化されている。

• 相続で不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務がある（不動産登記法第76条の2第1項）
• 遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内にその内容に応じた登記が要る
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象（同法第164条第1項）
• 令和6年4月1日より前の相続も対象で、令和9年3月31日までの猶予がある
• 遺産分割がまとまらない場合は、単独で申請できる相続人申告登記で義務を履行したとみなされる。共有名義の売却や解体は共有者全員の同意が原則で、費用の分担と精算方法は先に書面にする

出典は法務省「相続登記の申請義務化について」および同Q&A（2026年7月31日確認）。過料は登記官の催告を経て裁判所が判断する。価額100万円以下の土地の相続登記には登録免許税の免税措置がある（令和9年3月31日まで）。

放置を続けた場合に起きること

使用目的のない空き家は平成15年の212万戸から令和5年の386万戸へ、20年で約2倍に増えた（国土交通省 空き家対策特設サイト、2026年7月31日確認）。令和5年12月13日施行の改正空家法では管理不全空家等が新設され、放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態が対象になった（越谷市、2026年7月31日確認）。

影響が出るのは税金だ。指導に従わず勧告を受けると住宅用地特例が解除され、前章の6分の1・3分の1の減額が外れる（国土交通省「空家法とは」）。段階ごとの条件は空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番で分けている。指導は近隣の通報が端緒になることが多く、年に数回の草刈りでも段階を上げない効果はある。

使える税制と補助金｜2026年7月31日時点

以下は2026年7月31日に一次ソースで確認した。適用の可否と税額の計算は税理士および自治体窓口の範囲だ。

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除

譲渡所得から最高3,000万円を控除できる（国税庁 No.3306）。主な要件は次のとおり。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の譲渡であること
• 売却時に耐震基準を満たすか、翌年2月15日までに満たすこと（取壊しを含む）
• 令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら上限2,000万円

この2つの期限は、早く来る方が締切になる。

自治体の解体補助金

補助を出す自治体は多いが地域差が大きい（各市公式サイト、2026年7月31日確認）。

落とし穴は2つ。着工前の申請が必須で、契約や工事を先に始めると対象外になる。もう1つは予算上限で、長野市は令和8年度の交付申請を予算到達で終了した。