売却と税金
実家じまいナビ編集部
実家を残す場合のリフォーム費用と、貸すという選択
実家を残すかどうかの判断は、見積書より先に、残したあとに誰が使うかで決まる。使い道が違うと、同じ工事でも回収の経路と使える制度が変わる。
国の調査では、実際に払われたリフォーム資金は平均154万円、中央値48万円だった。工事の範囲は、住む・貸す・売るのどれで回収するかを決めてから逆算する。
この記事の目次
残したあとの使い道で、同じ工事の意味が変わる
使い道は3つに分かれ、回収の経路と使える制度が違う。
| 残したあとの使い道 | 工事費の回収経路 | 国のリフォーム減税 | 相続した空き家の3000万円特別控除 |
|---|---|---|---|
| 自分または親が住む | 住む価値そのもの。現金では戻らない | 対象になりうる（自ら居住する住宅が条件） | 相続後に住むと使えない |
| 貸す | 家賃。回収年数で測れる | 対象外（賃貸住宅は対象にならない） | 相続後に貸すと使えない |
| 売る | 売却代金。工事費がそのまま乗るとは限らない | 対象外 | 要件を満たせば使える |
リフォーム促進税制と固定資産税の減額は、自らが居住する住宅が条件で賃貸は対象外だ（国土交通省・リフォームで使える減税制度、2026年7月31日確認）。3000万円特別控除は、相続から譲渡まで事業・貸付け・居住の用に供されていないことが要件になる（国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、2026年7月31日確認）。
相談者使い道が決まらないうちに見積もりを取ると、どの工事を残すかの基準が無いまま提案どおりの範囲になりやすい。
実際に払われている金額は、平均154万円で中央値48万円
国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査は、令和5年度中にリフォームを実施した世帯の金額と内容を調べている。
| 項目 | 調査結果 |
|---|---|
| リフォーム資金の平均値 | 154万円 |
| リフォーム資金の中央値 | 48万円 |
| 自己資金の平均と自己資金比率 | 132万円・85.5% |
| リフォームした住宅の平均築後年数 | 29.5年 |
| 工事期間 | 1週間以内が63.6%、1か月以内が14.0% |
| 動機（複数回答） | いたみや汚れ32.1%、家を長持ちさせるため21.7%、設備が不十分19.4% |
| 内容（複数回答） | 冷暖房設備等の変更34.2%、住宅内の設備の改善32.9%、住宅外の改善24.7% |
（国土交通省・令和6年度住宅市場動向調査、報告書は令和7年6月公表。調査地域は首都圏、回収数569。2026年7月31日確認）
中央値48万円、工事期間の6割強が1週間以内という分布は、多くの世帯が設備の交換や部分的な補修で止めている意味になる。
住める状態に戻すまでの費用は、幅のまま置いておく
部位ごとの金額に公的な統計は無い。
| 工事 | 公表されている価格帯の例 |
|---|---|
| 内窓の設置 | 約8万円から12万円 |
| 戸建て延床30坪の断熱工事 | 約100万円から150万円 |
| 耐震補強（筋交いの補強） | 約100万円から150万円 |
| システムキッチンの交換 | 約80万円から130万円 |
| システムバスの交換 | 約90万円から130万円 |
| 屋根の葺き替え | 約120万円から160万円 |
| 外壁の塗り替え | 約60万円から100万円 |
| 手すりの設置 | 約3万円から5万円 |
| 間取り変更を含むフルリフォーム | 約500万円から2500万円 |
（ホームプロ・実家のリフォームで知っておきたい7つのこと／ミサワリフォーム関東・実家リフォームは500万・1,000万でどこまでできる？。いずれも事業者の公表目安。2026年7月31日確認）
長く空いていた家では給排水管と電気配線の状態が総額を決める。見た目に出ないので、見積書の項目名で確かめておく。
貸すなら、工事費を家賃で割って回収年数を出す
工事費を年間の手取り家賃で割る。手取りは、家賃から固定資産税と火災保険料、管理委託の手数料、修繕の積立てを引いた額をいう。
| 工事費 | 手取り家賃が月5万円 | 手取り家賃が月7万円 |
|---|---|---|
| 50万円 | 約0.8年 | 約0.6年 |
| 150万円 | 約2.5年 | 約1.8年 |
| 500万円 | 約8.3年 | 約6.0年 |
| 1000万円 | 約16.7年 | 約11.9年 |
空室の月と、入退去のたびの原状回復費が入れば実際は延びる。管理委託の手数料は契約ごとに違うので、率を仮定せず書面で確かめる。
貸す側の準備と収支の手順は実家を賃貸に出す場合の準備と収支の目安に分けて書いた。
貸す前に、その土地と家がいくらで回るのかを見る
使わない土地や家の活用プランと収支の試算を、複数社から無料で取り寄せられます。貸すと決める前に、家賃の見込みと初期費用を並べた紙を手元に置いておくと、工事の範囲を決めやすくなります。
無料で活用プランを取り寄せる貸した時点で、相続した空き家の3000万円控除は消える
一度でも貸せば、あとで売るときに使えない。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていたことがないこと
- 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと。または家屋を取り壊して売ること
- 令和6年1月1日以後は、譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを行った場合も対象
- 適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡
- 令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上なら2000万円まで
（国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、2026年7月31日確認）
判定と税額の計算は税理士の領域なので、貸し出しの契約前に確認する。控除の流れは実家を売ったときの税金と3000万円控除で0円になる条件に整理した。
売る前提なら、直すべきは内装ではない
3000万円の特別控除が見ているのは、家がきれいかどうかではなく、耐震基準を満たすか取り壊されるかのどちらかだ。
- 現状のまま売った場合の価格帯を、複数社から取る
- 取り壊して更地にした場合の価格帯と、解体費を並べる
- 耐震改修を入れた場合の費用と、控除が使えるかを確かめる
- 3つを比べて、手取りがいちばん残る形を選ぶ
この比較を工事の前にやっておくと、直してから売れずに値下げする順番を避けられる。売る手順と相場の調べ方は実家を売る手順と相場の調べ方にまとめた。
工事の見積もりより先に、現状の価格帯を知る
実家の売却査定を複数社に依頼できます。相場を知るだけの利用でも問題ありません。直すか売るかを決める材料として、現状のままの価格帯を先に手元に置いておくと比べられます。
無料で査定額を調べる親名義のまま子が費用を出すと、贈与になる
親名義の建物に子が増築すると、増築部分は所有者である親のものになる。親が子に対価を支払わないときは、親が増築資金相当額の利益を受けたものとして贈与税が課税される（国税庁・No.4557 親名義の建物に子供が増築したとき、2026年7月31日確認）。
国税庁の質疑応答事例は、増築費用に見合う分だけ旧家屋の持分を親から子へ時価で譲渡し、代金と増築費用の負担分を相殺する方法について、贈与税の課税関係は生じないとしている。ただし親子間の譲渡なので、親側では居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例等が使えない（国税庁・父所有の家屋に子が増築した場合の贈与税の課税関係、令和7年8月1日現在の法令等に基づく。2026年7月31日確認）。
2026年7月31日時点で使える公的支援
住宅省エネ2026キャンペーン
国土交通省、経済産業省、環境省の3省連携で4事業が動いている（住宅省エネ2026キャンペーン公式、2026年7月31日確認）。
| 住宅の新築時期 | 義務基準相当の工事 | 次世代省エネ基準相当の工事 |
|---|---|---|
| 平成3年以前 | 100万円／戸 | 50万円／戸 |
| 平成4年から平成28年 | 80万円／戸 | 40万円／戸 |
対象は平成28年12月31日以前の新築を登記事項証明書で確認できる住宅、1回の申請の補助額合計は5万円以上。予算300億円、交付申請は2026年6月30日から遅くとも2026年12月31日までで、上限に達した時点で終了する（みらいエコ住宅2026事業・事業概要／対象要件の詳細（リフォーム）、2026年7月31日確認）。
窓とドアはガラス交換、内窓設置、外窓交換、ドア交換が対象で、登録製品を使った工事に限られる。予算に対する申請額の割合は確認時点で14%だった（先進的窓リノベ2026事業公式、2026年7月31日確認）。
介護保険の住宅改修
親が要介護や要支援の認定を受けているなら、介護保険から住宅改修費が出る。支給限度基準額は要介護度にかかわらず20万円、給付は原則9割（上限18万円）、所得に応じて8割または7割。要介護状態区分が3段階上がったときと転居したときは再度20万円の枠が使える（厚生労働省・介護保険における住宅改修、2026年7月31日確認）。手すり、段差の解消、床材の変更、扉や洋式便器への取替えが対象だ。
減税
所得税控除は最大60万円から80万円、固定資産税は2分の1から3分の2に相当する額が減額される。工事費の要件は補助金を差し引いて50万円超。期限は所得税が令和8年1月1日から令和10年12月31日、固定資産税が令和8年4月1日から令和13年3月31日（国土交通省・リフォームで使える減税制度、2026年7月31日確認）。
残すと決めた場合に、毎年出ていくもの
建物が建つ土地には住宅用地特例があり、固定資産税の課税標準は200平方メートル以下の部分で6分の1、超える部分で3分の1になる。
2023年12月13日施行の改正空家法で、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等が管理不全空家等と位置づけられ、勧告を受けると住宅用地特例から除外される。特定空家等で命令に従わない場合は50万円以下の過料もある（国土交通省・住宅用地特例に係る空き家対策上の措置／国土交通省・空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報、2026年7月31日確認）。
実家じまいナビ編集部の実体験残す判断に、毎年出ていく額を先に並べた
編集部が持っているのは沖縄の傾斜地です。売却、寄付、国庫帰属と出口を順に当たり、どれも成立せず保有しています。
分かったのは、保有の判断には出ていく額の年表が要るということでした。固定資産税は年約7万円で、判断が付かない年も出ていきます。残すと決める前に10年分を並べて工事費と足すと、貸すか売るかの線が見えます。
親が住み続ける前提なら、リースバックは国のガイドブックで確かめる
親が住み続けながら現金化する方法にリースバックがある。売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を払って住み続ける。国土交通省のガイドブックは主な特徴を4つ挙げている。
- 一括で資金を受け取れるが、通常の売却や融資（リバースモーゲージを含む）と比較して選ぶ
- 固定資産税等の支払いは契約条件によっては不要になるが、家賃等の支払いが生じる
- 自宅が持ち物ではなくなり、設備の改変に事業者の承諾が要る。定期借家契約なら期間満了で終わり、貸主が再契約を拒めば退去になる
- 買い戻せると広告にあっても、買戻しの条件と価格を契約時に確認しないとトラブルになる
約2000万円で売却したが家賃が約20万円で、10年住むと売却代金を上回ると後から気づいた例。取引価格が1億2000万円相当の自宅を700万円で売却し月約15万円で借りていた例。契約前の解約申出に違約金約400万円を請求された例（国土交通省・住宅のリースバックに関するガイドブック、2026年7月31日確認）。
ガイドブックは、提示価格について複数の事業者に意見を聞き、通常の売却の相場も確かめることを勧めている。
決める順番と、細かい疑問
- 使い道を仮に置く。自分か親が住む、貸す、売るの3つから選ぶ
- 現状のままの売却価格帯を複数社から取り、更地にした場合と並べる
- 相続した家なら、3000万円特別控除の要件に当たるかを、貸す前と直す前に確認する
- 工事の範囲を決めて見積書を取る。給排水管と電気配線が含まれるかを項目で見る
- 補助金と減税の対象になるかを、着工前に事業者と自治体に確認する
- 残す場合は、固定資産税と管理費用の10年分を工事費に足して比べる
全体の順番は実家じまいの進め方と費用の全体像に置いた。