借地権付きの実家を売る3つの方法｜地主・第三者・同時売却

借地権付きの実家の売り先は3つしかない

借地権付きの実家を手放す売り先は3つ。地主に買ってもらう、第三者（個人の買主・買取業者・不動産投資家）に売る、地主の底地と一緒に完全な所有権にして売る。どれを選ぶかで手取りが数百万円単位で変わる。

センチュリー21中央プロパティーが公開する売却先別の相場は、地主が買う場合で更地価格の50%前後（借地人から持ちかけたとき）〜60〜70%（地主から持ちかけたとき）、不動産投資家70%前後、買取業者50%前後。第三者に売るときは別に譲渡承諾料が借地権価格の10%程度かかる（2026年8月6日確認）。

相談者

土地が自分のものではないのに、売れるものなんですか。

実家じまいナビ編集部

借地権は財産権として売買の対象になる。ただし譲渡には地主の承諾が要り、出ないときは承諾に代わる許可を裁判所に求める手続が借地借家法19条1項にある。

編集部は士業ではない。契約がどう扱われるかは契約書を見た弁護士・司法書士・税理士に確認する範囲になる。相続したばかりなら借地に建つ実家を相続したら｜最初に確かめる3つと4つの出口から入る方が早い。

最初にやること：平成4年8月1日より前の契約かどうかを確かめる

ややこしくなる原因は、適用される法律が2本あることにある。借地借家法（平成3年法律第90号）の施行日が平成4年8月1日で、これが境目になる（2026年8月6日確認）。

附則第5条（朽廃による消滅）と第6条（更新）は、なお従前の例によるとする。施行前の借地権でも更新と朽廃は旧借地法が生き続け、それ以外は新法が働く。賃借権の譲渡許可（19条）は古い借地権でも借地借家法で動く。

期間のルールが違う

新法の第3条は存続期間を30年、第4条は更新後を10年（最初の更新は20年）とし、建物の構造による区別はない。旧借地法は堅固（石造など）と非堅固（木造など）に分け、期間の定めがなければ堅固60年・非堅固30年、更新後は堅固30年・非堅固20年としていた（日本地主家主協会、2026年8月6日確認）。どちらに服するかで残期間の見え方が変わる。

手元で探す3点

• 土地賃貸借契約書（設定年月日が書いてあれば決め手になる）
• 建物の登記事項証明書（誰の名義で、いつの建築か。親名義のままなら相続登記が先）
• 地代の領収書・振込記録（金額と支払先、いつから続いているか）

方法1：地主に買ってもらう

いちばん素直な出口は、地主に買い取ってもらう形だ。借地権が消えて土地が完全な所有権に戻るので、底地のままでは値が付きにくい地主側の利益は小さくない。

利点は譲渡承諾料が要らず、承諾の心配もないこと。難点は地主に資金がないと成立せず、相手が1人しかいないため価格の比較対象を持ちにくいことにある。

相談者

地主が買い取りたいと言ってきました。すぐ決めていいですか。

実家じまいナビ編集部

第三者に売った場合にいくらになるかを査定で押さえてから、同じ土俵で比べる。急いで決めないといけない法律上の期限は、通常この段階ではない。

なお裁判所の手続に入った場合、地主が建物と賃借権を自分が譲り受けると申し立てる制度がある（借地借家法19条3項、介入権）。

方法2：第三者に売る（承諾が要る・出ないときは裁判所）

地主が買わない場合は第三者への売却になる。必ず出てくるのが地主の承諾で、実務では譲渡承諾料（名義書換料）を払って承諾書をもらう。目安は借地権価格の10%程度、建替承諾料は更地価格の3%程度（長谷工の仲介、センチュリー21中央プロパティー。2026年8月6日確認）。契約書に定めがあればそれが先に効く。

承諾が得られないとき

受け皿が借地借家法19条1項になる。第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が借地権者の申立てにより承諾に代わる許可を与えることができ、その許可を財産上の給付に係らしめることができる。判断材料は同条2項の、賃借権の残存期間、従前の経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情。6項により裁判所は原則として裁判の前に鑑定委員会の意見を聴き、東京地方裁判所民事第22部の案内では弁護士・不動産鑑定士・有識者（建築士を含む）から3人以上が指定される（2026年8月6日確認）。

この手続は借地非訟と呼ばれる。申立手数料は土地の価格（固定資産税評価額）を基礎に算定するため、固定資産評価証明書の原本が要る。裁判所が命じる金銭は、実務誌Realpartner（2017年4月号・vol.159）が借地権価格の10％の裁判例が多いと書いている（2026年8月6日確認）。

価格の上限は高くなりうるが、承諾書がそろわない段階では住宅ローンが付きにくく、買い手は現金で買える不動産会社や投資家が中心になる。売り出し、承諾交渉、非訟手続と進むため、所有権の家より時間の読みが立てにくい。

方法3：底地と同時に売る、または等価交換する

3つめが、地主の底地と借地権を同時に市場へ出す方法だ。2つが合わさると普通の所有権の土地になり、一般の買主や住宅ローンの土俵に戻るため、合計額が別々に売るより大きくなりやすい。

問題は分け方で、出発点は後述の借地権割合になる。60%の地域なら借地人60・地主40で分けるところから始まり、建物の解体費の負担、地代の精算、承諾料の相殺で動く。

成立しやすいのは、地主が高齢、地主側でも相続が起きた、底地を納税資金にしたいなど、整理の動機が重なるときだ。

一部同士を交換して双方が小さくても完全な所有権を持つ等価交換もあるが、面積が細切れになると接道や建築の条件で使えなくなることがある。数字の詰め方は底地と借地権｜地主と同時に売ると高くなる仕組みで扱っている。

いくらになるのか：借地権割合は国税庁の資料で確認する

出発点は、国税庁が毎年公表する路線価図・評価倍率表（2026年8月6日時点の最新は令和8年分）。路線価の数値のあとに付くアルファベットが借地権割合を表し、路線価図の説明ではAが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%、Eが50%、Fが40%、Gが30%とされている。

式は借地権の評価にあり、自用地としての価額×借地権割合（2026年8月6日確認）。

相談者

路線価と借地権割合を掛ければ、売れる金額が出るということですか。

実家じまいナビ編集部

出るのは相続税の評価額で、売買価格ではない。買い手が限られること、地代、残期間、承諾料の負担が引き下げ方向に働くので、実際の成約はこれより下になることが多い。上限の目盛りとして使う。

相続税の側の評価額は、計算の順番を借地権の相続税評価｜借地権割合で計算する順番にまとめている。

売る前に片づけておくもの：地代・更新料・無断の増改築

契約の現状はそのまま価格と成約可否に響く。地主が承諾書を出す前に必ず見るのがここになる。

• 地代の滞納。数か月分でも残っていると承諾の交渉に入りにくい
• 建物の名義。親の名義のままなら、売る前に相続登記が必要になる
• 過去の増改築。契約書に承諾を要する定めがあるのに無断で行った履歴があると、交渉の材料にされる
• 更新料の未払い。争いになりやすい論点で、下に分けて書く

更新料は決着していない

最高裁昭和51年10月1日判決は、更新料を支払う慣習を根拠とした支払義務を認めなかったと紹介されている（不動産流通推進センターほか、2026年8月6日確認）。契約書に定めがあれば原則として支払う側になるが、相当の更新料のように金額を算出できる基準を欠く定めは具体的な請求権として認められないとした東京高裁令和2年7月20日判決もある。

払う義務の有無は契約書の文言と更新の経緯で結論が変わる。請求されている状態で売却を進めるなら、支払うかを決める前に契約書を弁護士に見せる工程を挟む。判断の分かれ目は借地の更新料はいくら？払う義務があるかの見方で扱っている。

更新できないとき・承諾が出ないときの建物買取請求権

売る以外の出口として条文上あるのが建物買取請求権になる。借地借家法13条1項は、存続期間が満了して更新がないとき、借地権者が地主に対し建物を時価で買い取るよう請求できると定める。14条は、第三者が借地上の建物を取得したのに地主が賃借権の譲渡または転貸を承諾しないとき、その第三者が時価での買取りを請求できるとする。

対象は建物であって借地権の価格ではない。築数十年の木造なら時価は期待した額に届かず、更地にして返すだけでは終わらない下支えとして理解する。

定期借地権は前提が変わる。22条1項は、存続期間を50年以上とする場合に、更新も建物築造による延長も13条の買取請求もしないと定めることができるとし、その特約は公正証書による等書面によらなければならないとする。契約書に定期借地の定めがあるなら、その前提で出口を組み立てる。

かかる費用と税金

手取りは売却価格から引かれるもので決まる。項目は所有権の売却より多く、いずれも2026年8月6日時点の数値。承諾料は契約書の定めが優先する。

居住用財産の3000万円特別控除

売却益が出る場合に効く可能性があるのがマイホームを売ったときの3000万円特別控除で、控除の対象に家屋とともに売った敷地や借地権が挙げられている。以前住んでいた家屋は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件で、取り壊した敷地も同じ期限。前年および前々年にこの特例等の適用を受けていないことも要件（2026年8月6日確認）。当てはまるかは契約前に税務署または税理士へ。

進め方の順番

借地権の売却は、地主に切り出す前にやっておくことが多い。

1. 契約書・建物の登記事項証明書・地代の記録を集め、設定年月日から旧借地法と借地借家法のどちらに服するかを見る
2. 建物が親の名義なら相続登記を進める。ここが済まないと売買に入れない
3. 路線価図・評価倍率表で借地権割合を調べ、上限の目盛りを持つ
4. 借地権の取扱い実績がある不動産会社に査定を取る
5. 地主に売却の意向を伝え、買い取る意思を確認する。買わない場合は譲渡の承諾と承諾料の条件を詰める
6. 底地と同時に売る選択肢を、合計額が増える構図とともに地主へ提示する
7. 承諾が出ない場合に、借地借家法19条1項の申立てを使うかを弁護士と検討する

3と4を飛ばして5に入ると、地主が示した金額の高安を判断する材料がないまま交渉することになる。