売却と税金2026.09.03広告実家じまいナビ編集部

実家を売った翌年の確定申告｜必要書類の一覧

申告が要るかどうかは3つの質問で決まる

売却で利益（譲渡所得）が出た場合と、税額を下げる特例を使う場合だ。国税庁も、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた金額がプラスになる人は原則として確定申告が必要だと案内している（国税庁「不動産等を売却した方へ」2026年7月31日確認）。

1. 売った金額から、買ったときの金額と売るためにかかった費用を引くとプラスになるか。プラスなら申告が必要になる。
2. 3,000万円の特別控除や取得費加算などの特例を使うか。使うなら、計算した結果が0円でも申告が必要。
3. 会社員で、給与以外の所得の合計が20万円を超えるか。1か所から給与を受け全額が源泉徴収の対象になっている人は、給与所得と退職所得を除く各種所得の合計が20万円を超えると申告が必要（国税庁タックスアンサーNo.1900、2026年7月31日確認）。

1と2の両方がいいえなら、所得税の確定申告は原則として不要になる。

相談者

安く売れたから、たぶん利益は出ていないと思う

実家じまいナビ編集部

その「たぶん」を決めるのが取得費です。相続した実家では、ここで金額が大きく動きます

譲渡所得の計算式と、相続した実家がつまずく取得費

譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得（国税庁「不動産等を売却した方へ」2026年7月31日確認）

取得費は、亡くなった人が買ったときの購入代金や購入手数料をもとに計算する。相続や贈与で取得した資産は、取得費だけでなく取得の日も前の所有者から引き継ぐ（国税庁タックスアンサーNo.3270）。親が40年前に買った家なら所有期間も40年で、建物部分はその間の減価償却相当額を差し引いた金額が取得費になる。

詰まるのは、購入時の売買契約書が残っていないケースだ。取得費が分からないときは売った金額の5%相当額を取得費にできる（No.3258）。ただし3,000万円で売れた場合の取得費は150万円にしかならず、譲渡所得はふくらむ。

税率は所有期間で二段階になる。譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超なら長期譲渡所得で所得税15%・住民税5%、5年以下なら短期譲渡所得で所得税30%・住民税9%。どちらも所得税額の2.1%が復興特別所得税として上乗せされる（No.3208／No.3211、2026年7月31日確認）。相続した実家は取得の日を引き継ぐため多くは長期側になる。

実家じまいナビ編集部の実体験

取得費の資料が、どこにも残っていなかった

編集部は沖縄の傾斜地を相続し、売却・寄付・国庫帰属と出口を検証したが、どれも成立せず、今も固定資産税を年約7万円払いながら保有している。その途中で最初に詰まったのが取得費だった。いつ、いくらで取得したものなのか、契約書も領収書も一枚も出てこない。

税額そのものの計算と控除の条件は実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件で扱っている。

全員に共通する必要書類8点

特例の有無に関わらず、譲渡所得を申告するなら次が土台になる。

登記事項証明書は、譲渡所得の特例の適用を受ける場合、不動産番号等を記載した明細書の提出で添付を省略できる取り扱いがある（国税庁 A4-1 申告手続き、2026年7月31日確認）。

特例を使うときに追加で要る書類

実家の売却で使われる特例は主に4つで、どれを使うかで追加書類が変わる。下記はいずれも2026年7月31日時点で国税庁のタックスアンサーを確認した内容になる。

相続した空き家の3,000万円特別控除（No.3306）

昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始の直前に亡くなった人以外に住んでいた人がいないことなどが要件。売却期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡。売却代金は1億円以下。控除額は最高3,000万円だが、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら令和6年1月1日以後の譲渡に限り1人あたり最高2,000万円になる。

• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書など、家屋の建築時期や区分所有でないことが分かる書類
• 被相続人居住用家屋等確認書（家屋がある市区町村長が発行する）
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（耐震改修して売る場合）
• 売買契約書の写し（売却代金1億円以下の確認のため）

条件の全体像は空き家の3000万円特別控除｜使える条件と必要書類にある。

居住用財産の3,000万円特別控除（No.3302）

自分が住んでいた実家を売る場合。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件。添付は譲渡所得の内訳書が中心で、売った家屋の所在地と申告時の住所が違うときは戸籍の附票の写しなど、そこに住んでいたことが分かる書類を添える。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外。

相続税の取得費加算（No.3267）

相続税を実際に払った人が、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売れば、払った相続税の一部を取得費に加算できる。申告期限は原則10か月後なので、実質は相続開始から3年10か月が期限になる。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】

期限の数え方は相続した土地を売る税金｜取得費加算と3年10か月の期限で整理している。

所有期間10年超の軽減税率（No.3305）

自分が住んでいた家屋と敷地を、売った年の1月1日時点でどちらも所有期間10年超で売った場合、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分に所得税10%の軽減税率が使える。添付は譲渡所得の内訳書と、家屋および敷地の登記事項証明書。3,000万円特別控除と併用できる。

書類はどこで取るか、いつから動くか

1. 被相続人居住用家屋等確認書（空き家特例を使う場合）。家屋がある市区町村の窓口。必要な添付資料は自治体ごとに違い、発行までに日数がかかる。
2. 登記事項証明書。法務局の窓口またはオンライン請求。郵送でも取れる。
3. 取得時の売買契約書。実家の権利証と一緒に保管されていることが多い。無ければ当時の仲介業者や住宅ローンを借りた金融機関に控えが残っていることがある。ここが一番読めないので最初に着手する。
4. 譲渡費用の領収書。仲介手数料は不動産会社、解体費は解体業者、測量費は土地家屋調査士から。
5. 相続税の申告書の控え（取得費加算を使う場合）。申告を依頼した税理士が控えを持っている。

売却の決済から申告期間までは早ければ2か月しかない。決済の当日に仲介手数料の領収書と売買契約書の写しをまとめておくと、翌年に探し直す手間が消える。

期限と、遅れたときに起きること

申告期間は原則として売った年の翌年2月16日から3月15日まで。3月15日が土日なら翌平日にずれる。国税庁は令和7年分（2025年中の売却分）の申告・納付期限を令和8年3月16日（月）と案内している（2026年7月31日確認）。

期限を過ぎても期限後申告はできる。ただしペナルティが付く。無申告加算税は、税務調査の事前通知を受ける前に自主的に申告した場合は納付すべき税額の5%。事前通知を受けた後で調査を受ける前なら50万円までの部分が10%、50万円超300万円までが15%、300万円超が30%。調査を受けた後だと50万円までが15%、50万円超300万円までが20%、300万円超が30%になる（令和5年分以降。国税庁タックスアンサーNo.2024、2026年7月31日確認）。

ただし、法定申告期限から1か月以内に自主的に申告し、納付すべき税額の全額を法定納期限までに納め、過去5年間に無申告加算税や重加算税を課されていなければ無申告加算税はかからない。これとは別に、納付が遅れた期間に応じた延滞税もかかる。不動産の譲渡は登記で動きが残るので、放置するほど加算される側が増えていく。

損が出たとき、相続した実家は他の所得と相殺できない

売っても利益が出ず、譲渡所得がマイナスになった場合は、原則として確定申告の義務はない。

土地や建物の譲渡で損失が出ても、給与所得など他の所得との損益通算はできない。損益通算や繰越控除の特例が用意されているのは、一定の要件を満たすマイホームを売った場合に限られる（国税庁「不動産等を売却した方へ」2026年7月31日確認）。

相続してから誰も住まないまま空き家だった実家を売って損が出た場合、この特例の対象になる可能性は低く、申告しても税金は戻らない。

兄弟で共有していた場合と、住民税の申告

共有のまま売却した場合、譲渡による所得は各人の持分に応じて帰属するため、申告も一人ずつ別々に行う。

売買契約書や領収書の写しは人数分そろえるので、決済のときに必要部数をコピーしておく。

給与以外の所得が20万円以下で所得税の確定申告が不要でも、住民税は市区町村への申告が別に要る。大津市も、給与所得以外の所得が20万円以下の人について所得税の確定申告は不要だが市民税・県民税の申告は必要だと案内している（2026年7月31日確認）。所得税の確定申告を出した場合は住民税の申告をしたものとして扱われる。

自分で申告するか、税理士に頼むか

国税庁の確定申告書等作成コーナーは不動産の売却に対応し、スマートフォンからでも譲渡所得の申告書を作成できる（2026年7月31日確認）。売却金額と取得費、譲渡費用を入れていけば第三表まで自動で計算される。

自分で進めやすいのは、購入時の売買契約書が残っていて、相続人が1人で、使う特例が無いか1つだけのケース。手が止まりやすいのは次が重なるときだ。

• 相続人が複数いて、持分ごとに申告を分ける必要がある

税理士に依頼した場合の報酬は物件数や特例の有無で幅があり、10万円台から数十万円まで開く。特例が1つ使えるかどうかで税額が数百万円動く場面もあり、そこを外すほうが高くつくことがある。