売却と税金広告
実家じまいナビ編集部
相続した土地を売る流れ｜名義変更から引き渡しまで
名義が亡くなった人のままの土地は、そのままでは売れない。
順番は、遺産分割協議、相続登記、境界の確認、媒介契約、引き渡しの5段階で、着手から引き渡しまで半年前後が目安。相続登記は2024年4月から3年以内の申請が義務で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる（法務省・2026年7月31日確認）。
この記事の目次
相続した土地を売るまでの全体像と期間
相続した土地の売却は、売却活動と相続手続きが直列につながっている。
| 段階 | やること | 期間の目安 | 主な窓口 |
|---|---|---|---|
| 1 | 遺言の有無の確認と相続人の確定（戸籍の収集） | 2週間〜2か月 | 市区町村・法務局 |
| 2 | 遺産分割協議で土地の取得者を決める | 数週間〜数か月 | 相続人全員 |
| 3 | 相続登記（名義変更） | 書類が揃えば申請から1〜2週間 | 法務局・司法書士 |
| 4 | 境界の確認と確定測量 | 官民境界の有無で変動 | 土地家屋調査士 |
| 5 | 査定・媒介契約・売却活動 | 1〜6か月 | 不動産会社 |
| 6 | 売買契約・決済・引き渡し | 1〜2か月 | 買主・司法書士 |
| 7 | 譲渡所得の確定申告 | 売った年の翌年 | 税務署 |
3の相続登記と4の境界確認は同時に進められる。測量は立会い日程に左右されるので、登記書類を集め始めた段階で土地家屋調査士に声をかけておくと全体が短くなる。
相談者実家じまいナビ編集部ステップ1｜誰の名義にするかを先に決める
- 遺言書があるかを確認する。あれば原則としてその内容が優先される
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人を全員確定させる
- 遺言で指定が無い財産について、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作る
協議書には相続人全員の署名と実印の押印、印鑑証明書が要る。1人でも欠けると相続登記が通らない。
土地の分け方は4通り
- 換価分割：売って現金にしてから分ける。土地を分けたい相続人が複数いるときの標準形
- 代償分割：1人が土地を取得し、他の相続人に金銭を払う
- 現物分割：土地を分筆するなどして現物のまま分ける
- 共有分割：法定相続分の割合で共有名義にする
売却が前提なら共有分割は避ける。共有名義の土地を丸ごと売るには共有者全員の同意が必要で、1人が反対しただけで止まる。代表者1人の名義にして売り、代金を分ける換価分割にすれば日程調整が1人で済む。
ステップ2｜相続登記（名義変更）の期限・書類・費用
相続登記は2024年4月1日から義務になった。相続で不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる。遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内にその内容の登記をする義務が別にかかる（法務省・2026年7月31日確認）。
施行前に発生していた相続も対象で、期限は2027年3月31日まで。3年以内に協議がまとまりそうにないときは、相続人であることを登記官に申し出る相続人申告登記で基本的義務だけは果たせる。ただし所有者を確定させる登記ではないので、売却には使えない。
そろえる書類
法務局の登記手続ハンドブック（遺産分割協議編）に沿うと、中心は次の書類になる。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本、土地を取得する人の住民票
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺言による場合は遺言書）
- 固定資産評価証明書
費用
相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価額（固定資産税評価額）の1000分の4、つまり0.4％（国税庁タックスアンサーNo.7191・2026年7月31日確認）。評価額1000万円の土地なら4万円になる。
ただし、価額が100万円以下の土地の相続登記と、相続で土地を取得した人が登記をせずに亡くなった場合の相続登記は、2027年3月31日まで登録免許税が免税される（法務省・2026年7月31日確認）。
書類の取得費は、不動産売却メディアHOME4Uの目安で合計5,000円から10,000円程度。司法書士報酬は同メディアで75,000円程度が示されている。申請書の書き方は相続登記の義務化はいつまで？過料と自分でやる手順で分けている。
ステップ3｜境界の確認と確定測量
買主は面積と範囲が確定していない土地を買いたがらないため、境界標が現地に無い土地は確定測量をしてからでないと話が進まない。
確定測量は、土地家屋調査士が隣地の所有者と現地で立ち会い、境界点を確認して筆界確認書に署名を得る作業になる。接する相手が私有地だけなら民民立会い、道路や水路など公有地に接していれば官民立会いが加わる。
- 民民立会いのみ：30万〜50万円程度
- 官民立会いを含む：60万〜80万円程度
これは野村不動産グループのノムコムが示す相場（2026年7月31日確認）。土地家屋調査士事務所の解説では、300坪規模で官民境界がある場合は120万〜150万円程度になることもあるとされる。
測量費の負担は取り決め次第だが、売主が確定測量図を用意して引き渡す条件で契約するのが一般的。
ステップ4｜査定と媒介契約｜手数料の上限は2024年に変わった
名義と境界の見通しが立ったら査定を依頼する。土地の価格は会社によって差が出やすく、地方や変形地では扱いの慣れで提示額が変わる。
媒介契約の3種類
| 種類 | 複数社への依頼 | 自分で買主を見つけた場合 |
|---|---|---|
| 一般媒介 | できる | 直接取引できる |
| 専任媒介 | 1社のみ | 直接取引できる |
| 専属専任媒介 | 1社のみ | その会社を通す必要がある |
買い手が付きにくい土地ほど、1社に責任を持たせる専任型のほうが動いてもらいやすい。立地が良く引き合いが見込めるなら一般媒介で競わせる選択もある。
800万円以下の土地は手数料の扱いが違う
仲介手数料の上限は国土交通省の告示で決まっている。2024年7月1日施行の改正（令和6年国土交通省告示第949号）で、売買代金が800万円以下の宅地建物は低廉な空家等として、通常の上限を超えて30万円の1.1倍、つまり33万円まで受け取れるようになった（高知県・2026年7月31日確認）。800万円を超える取引は従来どおり売買代金の3％＋6万円に消費税を加えた額が上限になる。
ステップ5｜売買契約から引き渡しまで
買主が決まったら売買契約を結び、手付金を受け取る。決済日に残代金を受け取り、同時に所有権移転登記を申請して引き渡しとなる。契約から決済までは1か月から2か月程度みておく。
売買契約書の印紙税
2027年3月31日までに作成されるものは軽減税率が適用される（国税庁タックスアンサーNo.7108・2026年7月31日確認）。
| 契約金額 | 軽減後の税額 |
|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
決済日にやること
- 残代金の受領と、抵当権が残っていればその抹消登記
- 買主への所有権移転登記の申請（司法書士が立ち会う）
- 境界標と確定測量図による現地の境界明示
- 固定資産税の精算
固定資産税は年度単位で課され、年の途中で売っても納税通知書は売主に届く。引き渡し日を基準に日割りで精算する条項を売買契約に入れるのが慣行だが、法律上の義務ではないので契約書に記載があるかを確認する。
売却にかかる費用の一覧
| 費目 | 支払先 | 目安 | タイミング |
|---|---|---|---|
| 戸籍謄本など書類の取得 | 市区町村・法務局 | 5,000〜10,000円程度 | 登記の前 |
| 登録免許税（相続登記） | 国 | 評価額の0.4％ | 登記申請時 |
| 司法書士報酬（相続登記） | 司法書士 | 事務所により幅がある | 登記申請時 |
| 確定測量 | 土地家屋調査士 | 30万〜80万円程度 | 売却活動の前 |
| 建物があれば解体 | 解体業者 | 構造と立地で大きく変動 | 更地で売る場合 |
| 仲介手数料 | 不動産会社 | 800万円超は代金の3％＋6万円＋消費税が上限 | 契約時と決済時 |
| 印紙税 | 国 | 契約金額により1,000円〜 | 契約時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 国・自治体 | 利益が出た場合のみ | 翌年の申告と納付 |
この比較は実家を売る手順と相場の調べ方｜更地と現状の比較で扱っている。
税金と確定申告はどこで効いてくるか
売って利益（譲渡所得）が出た場合は、売った年の翌年に確定申告をして所得税と住民税を納める。
取得費と所有期間は被相続人から引き継ぐ
相続や贈与で取得した土地の取得費は、被相続人が買ったときの購入代金や購入手数料をもとに計算し、所有期間も被相続人の取得時期が引き継がれる（国税庁タックスアンサーNo.3270・2026年7月31日確認）。相続直後に売っても、親が長く持っていた土地なら長期譲渡として扱われる。購入時の売買契約書が残っているかで税額が大きく変わるので、遺品の中から先に探しておく。
取得費加算の特例には3年10か月の期限がある
相続税を納めた人が、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続財産を譲渡した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる（国税庁タックスアンサーNo.3267・2026年7月31日確認）。相続税の申告期限が10か月なので、合わせておよそ3年10か月が期限になる。相続税がかかっていない場合は対象外。
空き家を取り壊した土地は3000万円控除の対象になりうる
被相続人が住んでいた家屋を取り壊して土地を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できる（国税庁タックスアンサーNo.3306・2026年7月31日確認）。条件は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下、取り壊した土地を相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住に使っていないことなど。2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上なら控除額は1人あたり2000万円まで、適用は2027年12月31日までの譲渡が対象になる。
3年10か月をいつから数えるかは相続した土地を売る税金｜取得費加算と3年10か月の期限で整理している。
売れない土地だったときの分岐
傾斜が急、接道していない、造成に費用がかかると、値が付かない土地もある。
実家じまいナビ編集部の実体験編集部が相続した土地の場合
編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で、いまも保有している。売却、寄付、国庫帰属と当たったが、傾斜と造成費の見込みでどれも成立しなかった。その間も固定資産税は年約7万円が出ていく。いくらで売れるかより先に、境界が確定しているか、接道しているかを確認しておけば、動かせる出口と動かせない出口を早く分けられた。順番を間違えると、測量費を払ってから売れないと分かる。
相続土地国庫帰属制度が使えるか
相続した土地を国に引き取ってもらう制度が2023年から始まっている。ただし建物がある土地、担保権が設定されている土地、土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地や所有権に争いがある土地は申請の段階で却下される。過分な費用や労力がかかる崖がある土地なども不承認の対象になる。審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、却下や不承認でも返還されない（法務省・2026年7月31日確認）。この制度でも先に相続登記または相続人申告登記が要る。
売らずに持つ場合の比較材料
買い手が付かないなら、貸す、資材置き場や駐車場として使うという選択肢が残る。