農地・土地2026.09.09実家じまいナビ編集部

農地転用を自分でやる場合の手順と、つまずく箇所

自分でやれるかは、3つの軸で先に決まっている

決めているのは書類を書く能力ではなく、次の3つの軸だ。

1. 市街化区域の中か外か。中なら農業委員会への届出、外なら都道府県知事等の許可。北海道農政部の案内では、市街化区域内の農地は事前に農業委員会へ届出をすれば許可は不要（2026年7月31日確認）。
2. 農用地区域（青地）か、それ以外（白地）か。青地は転用の前に農振除外が挟まり、月ではなく年の単位になる。
3. 農地法4条か5条か。所有者が自分で転用するなら4条で単独申請、売買や貸借で相手が転用するなら5条。岐阜市の案内では、5条の申請者は転用事業者と農地所有者の両者（2026年7月31日確認）。

制度そのものの全体像は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説で整理している。

窓口に行く前に確認する4つのこと

手ぶらで相談に行くとその場では何も決まらない。先に手元で確定させるのは4点。

• 地番と現況。住居表示ではなく登記上の地番で特定する。登記事項証明書と公図は法務局で取れる。
• 市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か。都市計画課で確認できる。ここで届出か許可かが分かれる。
• 農用地区域に入っているか。農政課や農業企画課の管轄。上尾市は土地利用計画図を参考利用に留め、事前相談の前に地番を特定して農用地区域かどうか確認するよう求めている（2026年7月31日確認）。図面だけで判断しない。
• 転用の目的と、使う範囲。誰が、何に、どのくらいの面積を、いつから使うか。

届出（市街化区域内）を自分でやる手順

市街化区域内の農地は自分で出せる可能性が最も高い。届出は農業委員会が受理するかどうかの手続きで、都道府県知事の審査には回らない。

1. 農業委員会事務局で、市街化区域内であることと、届出の様式・添付書類一覧を受け取る
2. 登記事項証明書、公図の写し、位置図、住宅地図、転用後の土地利用計画図を揃える
3. 4条か5条かに応じた届出書を作る（5条は譲渡人と譲受人の連名）
4. 提出する
5. 受理通知書を受け取る

須坂市は、市街化区域内の転用の届出については随時受け付けており、届出書提出後おおむね1週間後に受理通知書を交付すると案内している（2026年7月31日確認）。

ただし届出でも、現況が農地でないと主張する場合、面積が大きい場合、隣接地からの排水経路が変わる場合は補正を求められる。様式と添付書類は自治体ごとに違うので、他市のひな形を流用しない。

相談者

届出なら書類を出すだけと聞いたのに、住宅地図に矢印を書き込めと言われた。

実家じまいナビ編集部

現況写真をどの方向から撮ったかを示すもので、多くの自治体が求めている。窓口で先に添付書類一覧をもらうと、この種のやり直しが減る。

許可申請（市街化区域外）を自分でやる手順と、時間の構造

市街化区域外は許可が要る。申請先は転用予定地の農業委員会で、そこを経由して都道府県知事等に送られる。北海道の案内では、知事許可の標準的な期間は70日、うち農業委員会の経由期間は60日（2026年7月31日確認）。

ここで自分でやる人がつまずくのは、書類の難しさより時間の構造のほうだ。許可申請には締切がある。須坂市は許可申請を毎月15日締切とし、15日が閉庁日になるときは直前の開庁日が締切日になると案内している（2026年7月31日確認）。

標準70日は締切に間に合った月から数えるので、締切を1回落とすごとに待ち時間が1か月伸びる。書類の補正で1回、同意書の取得で1回落とせば2か月が消える。自分でやる場合の最大のコストは報酬の差額ではなく、この落とした月の数だ。

流れと必要書類そのものは農地転用の手続きの流れ｜必要書類と申請先の一覧に一覧でまとめている。

自分で取れる書類と、自分では作れない書類

必要書類は役所で取れるものと誰かが作らないと存在しないものの2種類で、後者がいくつあるかで決まる。

駐車場や資材置場のように造成がほぼ不要な用途なら下2段はほとんど発生しない。住宅を建てる、排水経路を変える、事業用地にするとなると一気に増える。分水嶺はここで、資格の有無ではない。

費用は申請料ではなく、実費と時間で決まる

申請そのものの手数料は無料か少額の自治体が多い。実際に出ていくのは書類を集める実費と、窓口に通う時間だ。

• 登記事項証明書：不動産情報サイトの案内では1通480〜600円程度。取得方法（窓口・オンライン・郵送）で額が変わるので法務局の手数料表で確認する
• 公図・住宅地図・残高証明などの発行手数料：合わせて数千円から1万円台になることが多い
• 造成や設計を伴う場合：図面や見積書の作成が別費用になる。ここは案件ごとに桁が変わるので、目安として丸めない

行政書士の報酬は、各事務所や不動産情報サイトの公表値で届出4〜8万円程度、許可申請10〜30万円程度と案内されている（2026年7月31日確認）。幅が動く理由は、届出か許可か、4条か5条か、農振除外や開発許可が絡むかによる作業量の差だ。

依頼するかどうかの判断材料は農地転用は行政書士に頼むべき？報酬相場と依頼の判断に分けて書いている。

手が止まりやすい5か所

自分で進めた人が止まる場所は、だいたい決まっている。

1. 青地だと分かって、農振除外から始まる

農用地区域内の農地は、転用の前に農用地区域からの除外が要る。広島市は受付を年2回とし約6か月かかるとし、安中市は申出から容認まで概ね1年、小浜市は受付を年2回（3月と9月のみ）としている（いずれも2026年7月31日確認）。受付月を1回逃すと半年待つ。

2. 農振除外の要件を満たさない

除外は申し出れば通るものではない。農業振興地域の整備に関する法律第13条第2項の要件をすべて満たす必要があり、代替地がないこと、農地の集団化や作業の効率化に支障がないことが審査される。福島市は、土地改良事業を実施済みなら完了から8年経過していることを要件に挙げる。上尾市は、転用許可や開発許可の見込みがない申出、代替地がある申出は受け付けられないとしている（2026年7月31日確認）。

3. 同意書と意見書が集まらない

隣接地の所有者、水利関係者、土地改良区。相手の都合で日程が動き、土地改良区が絡むと決済金が発生することがある。自分の作業速度では短縮できない。

4. 図面が要求水準に届かない

排水の経路、出入口の位置、寸法と面積。雨水と汚水がどこへ流れるかを示せないと補正になる。手書きの概略図では通らないことが多い。

5. 順番を飛ばす

許可や受理の前に契約を進める、造成に着手する。これは補正で済まない。5条は許可を停止条件とした契約にし、許可後に決済する形が実務では一般的とされている。

許可の後に残る手続き：工事完了届と地目変更登記

許可や受理は終点ではない。転用工事が終わったら工事完了届を提出し、登記上の地目を変更する。

宇城市は、農地転用許可を受けて農地を宅地などに転用した場合、農地転用後1か月以内に地目変更登記の申請を行う必要があり（不動産登記法第37条第1項）、期間内に申請をしなかった場合は10万円以下の過料に処せられる場合がある（同法第164条）と案内している（2026年7月31日確認）。

地目変更登記は自分でやりやすい。登録免許税がかからず添付書類も転用許可書などで足り、自分で申請すれば費用はほとんどかからないとする専門家サイトが複数ある。土地家屋調査士に頼む場合の報酬は5万円前後という記載が多い（2026年7月31日確認）。

実害は過料だけではない。宇城市は、登記が農地のままだと数年後に所有権移転ができない場合があり、現況が許可目的どおりでなければ改めて農地法の手続きが必要になる場合があるとしている。売るときに気づくと、そこから半年が消える。

無許可で進めた場合に起きること

北海道の案内では、許可を受けず、または届出せずに転用すると、売買などの法律行為が無効になり所有権移転の登記もできず、罰せられることがあるとされている（2026年7月31日確認）。

農林水産省の啓発リーフレットでは、許可を取らずに違反転用した場合、3年以下の懲役または300万円以下（法人は1億円以下）の罰金を科せられる場合があるとされている（農地法第64条、第67条）。加えて、農地法第51条に基づき、工事の中止や原状回復などの措置が命じられることがある（2026年7月31日確認）。

資材を置いた、砂利を敷いた程度なら転用に当たらないと考える例が多いが、面積が小さくても手続きの対象になる。事後の追認は原則として認められないと明記する自治体もある。

自分でやるか、頼むかの分かれ目

費用差だけで決めると期間で損をする。

編集部は士業ではないので要件に当たるかの判断はしない。区分と要件の相談は農業委員会、税額や遺産分割は税理士や司法書士に持っていく。

実家じまいナビ編集部の実体験

編集部が持ち続けている土地の話

編集部は沖縄の傾斜地を相続して保有している。売却、寄付、国庫帰属と出口を順に検証して、どれも成立しないまま維持している。固定資産税は年約7万円。出口が決まらない期間、毎年出ていく。