農地・土地2026.09.07広告実家じまいナビ編集部

農地の相続税評価額の出し方｜区分ごとの計算

農地の相続税評価は「4区分×3つの式」で決まる

農地は転用が制限され、都市計画によって地価の事情も違う。国税庁は農地の価額を4種類に区分して評価すると定めている（タックスアンサーNo.4623「農地の評価」、令和7年4月1日現在法令等。2026年7月31日確認）。区分は4つだが計算式は実質3通りだ。

評価倍率表で所在地を引くと、田と畑の欄に記号が印字されている。読めれば純農地と中間農地は電卓1回で出る。

自分の農地がどの区分か、倍率表の記号で確かめる

1. 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で相続開始の年分を選ぶ
2. 都道府県 → 評価倍率表（一般の土地等用）→ 市区町村 → 町名または大字名の行を開く
3. その行の「田」「畑」欄に付いた略称を読む

略称は、純農地が「純」、中間農地が「中」、市街地周辺農地が「周比準」、市街地農地が「比準」または「市比準」。比準、市比準、周比準の地域は、付近の宅地の価額に比準して評価する地域だと注記されている（国税庁「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_rtof.htm ／2026年7月31日確認）。

掲載例では、ひとつの大字の中で農用地区域の行が「純 34／純 54」、上記以外の地域の行が「純 48／純 67」と別の倍率になっている。

相談者

畑の欄に「中 30」と書いてありました。

実家じまいナビ編集部

「中」が中間農地、30が倍率です。固定資産税評価額に30を掛ければ評価額が出ます。

純農地・中間農地は倍率方式（国税庁の計算例）

評価額＝その農地の固定資産税評価額 × 評価倍率

国税庁の計算例は、田の固定資産税評価額50,000円×倍率48で2,400,000円。同じ例の宅地は10,000,000円×倍率1.1で11,000,000円（前掲「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」）。宅地の倍率が1倍台なのに農地が数十倍になるのは、農地の固定資産税評価額が低く抑えられているからで、倍率の大きさは不利を意味しない。

詰まりやすいのは掛ける相手の取り違えだ。使うのは固定資産税評価額で、納税通知書に並ぶ課税標準額や税相当額ではない。読み取れないときは市区町村で評価証明書を取る。

実家じまいナビ編集部の実体験

納税通知書の「評価額」欄を探すのに時間がかかった

編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で農地ではないが、納税通知書は同じ様式だ。評価額と課税標準額が別の欄に並び、負担調整のかかった課税標準額のほうが目立つ位置にあることも多い。課税明細を窓口に持っていって、どの欄が固定資産税評価額かを指してもらうのが早い。

市街地農地は宅地比準方式、主役は造成費

「比準」「市比準」の式は次のとおり（No.4623）。

評価額＝（その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額 − 1平方メートル当たりの造成費）× 地積

前半は、路線価地域ならその路線価、倍率地域なら最も近接し類似する宅地の評価額を基に計算する。後半の造成費は国税局長が地域ごとに毎年公表する。令和7年分（東京都）は次のとおり（国税庁「令和7年分 東京都 宅地造成費の金額表」https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r07/tokyo/tokyo/others/pdf/d210300.pdf ／2026年7月31日確認）。

傾斜度が3度を超える土地は傾斜地の金額に切り替わる。3度超5度以下で22,900円、5度超10度以下で27,400円、10度超15度以下で42,600円、15度超20度以下で60,000円、20度超25度以下で66,500円、25度超30度以下で73,300円（いずれも1平方メートル当たり、同表）。傾斜地の金額には整地費・土盛費・土止費が含まれるが伐採・抜根費は含まれない。

編集部の設例。地積1,000平方メートル、宅地としての価額が1平方メートル当たり12万円、平坦地で整地費だけなら、（120,000円−800円）×1,000平方メートル＝1億1,920万円。造成費は評価額を1%も下げていない。道路より低く土盛りと擁壁が要るなら、土盛費は体積、土止費は擁壁の面積で数量を積むので控除額は膨らむ。

市街地周辺農地は80%、ただし掛けない場合がある

「周比準」の農地は、いったん市街地農地として評価してから80%を掛ける。転用が許可される地域ではあるが、まだ許可を受けていないことを考慮した扱いだ（No.4623、および前掲金額表の留意事項）。

宅地としての価額から造成費を引いた金額が近隣の純農地に比準した価額を下回る土地、つまり経済合理性の観点から宅地への転用が見込めないと認められる市街地農地・市街地周辺農地は、宅地比準方式ではなく近隣の純農地の価額に比準して評価する。その場合、国税庁は80%相当額に減額する必要はないと明記している（同留意事項の注書き）。

生産緑地と貸している農地は別枠になる

生産緑地

生産緑地は、生産緑地でないものとして評価した価額から一定割合を控除する。課税時期に市町村長へ買取りの申出をすることができない生産緑地は、申出ができることとなる日までの期間に応じて、5年以下で10%、5年超10年以下で15%、10年超15年以下で20%、15年超20年以下で25%、20年超25年以下で30%、25年超30年以下で35%。買取りの申出をすることができる生産緑地は5%（タックスアンサーNo.4626「生産緑地の評価」、令和7年4月1日現在法令等。2026年7月31日確認）。

被相続人が主たる従事者だった場合は、買取りの申出をすることができる生産緑地として扱われ、控除割合は5%側に寄る。

耕作権が設定されている農地

他人に貸して耕作されている農地は、自用地としての価額から耕作権の価額を控除して評価する（財産評価基本通達41、国税庁 https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/09.htm ／2026年7月31日確認）。永小作権も同様。口約束の貸し借りや使用貸借がそのまま耕作権になるわけではなく、権利設定の有無は農業委員会で確認する。

区分ひとつで桁が変わる。固定資産税の額とも別物

国税庁の掲載例の田は240万円、前章の設例の市街地農地は1億1,920万円。

倍率方式で使うのは固定資産税評価額であって、毎年払っている税額ではない。農地の固定資産税は負担調整の仕組みがあり、税額が小さい、免税点に届かず課税されていない土地でも評価額はゼロではない。税金がかかっていないから相続税の評価もゼロ、という読み違えはここで起きる。相続税の評価額は課税時期の財産の価額を出すための数字で、売れる金額でも来年の固定資産税でもない。

評価額が出たあとにやること：基礎控除、10か月、猶予という分岐

農地の評価額が出たら、他の財産と合算して基礎控除と比べる。基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人の数（タックスアンサーNo.4152「相続税の計算」、令和7年4月1日現在法令等。2026年7月31日確認）。ここを超えなければ申告そのものが不要になる場合がある。

超えた場合の分岐が農地等の納税猶予だ。農業を継続する、または特定貸付け等を行う農業相続人が取得した農地等について一定の要件を満たすと納税が猶予される制度で、土台になるのが農業投資価格になる（No.4147）。都道府県ごと、地目ごとに10アール当たりで公表され、令和7年分の神奈川県は田830千円、畑760千円、採草放牧地510千円（国税庁「令和7年分 神奈川県 農業投資価格の金額表」https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r07/tokyo/kanagawa/others/pdf/d320400.pdf ／2026年7月31日確認）。田なら1平方メートル当たり830円。宅地比準方式で1億円台の評価が出る農地でも、猶予の計算では農業投資価格までが課税の土台になる。使った後の縛りは農地の相続税の納税猶予｜使うと縛られる条件に分けている。

相続税とは別に農業委員会への届出も要る。権利の取得を知った日からおおむね10か月以内に届け出ることとされ、届出をしなかったり虚偽の届出をしたりすると10万円以下の過料に処されることがある（千葉市「相続等で農地の権利を取得したときの届出（農地法第3条の3）」https://www.city.chiba.jp/nogyo/souzoku-todokede.html ／2026年7月31日確認）。全体像は農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢にまとめている。

自分でどこまで出せて、どこから税理士に渡すか

編集部は個別の税額計算や遺産分割の判断はしない。線を引くとこうなる。

• 自分で出せる：記号が「純」「中」の農地。固定資産税評価額と倍率を掛けるだけで根拠も追える
• 専門家に渡したほうが早い：記号が「比準」「市比準」「周比準」。画地調整、造成費の数量の見積り、地積規模の大きな宅地の評価の適用可否など判断の分かれ目が続く
• 最初から渡す：生産緑地、耕作権が設定されている農地、納税猶予を使うかを含めて検討する場合

市街地周辺農地と市街地農地は「市街地農地等の評価明細書」で評価することができる（No.4623）。様式は国税庁サイトにあるので、埋められるところまで埋めてから相談に行く。照会先は、農用地区域の内外が市町村の農政担当、区分と権利設定の有無が農業委員会、固定資産税評価額が市区町村（東京23区は都税事務所）。制度と金額は年分で変わる。

なお、評価額が高い農地が売れる農地とは限らない。転用許可や買い手の有無は別の話だ。相続した農地を売る場合は相続税とは別に譲渡所得の税金がかかり、取得費加算の特例には期限がある（相続した土地を売る税金｜取得費加算と3年10か月の期限）。